El Centro Histórico y la Zona Rosa, dos de las áreas con mayor
concentración de inmuebles patrimoniales en la Ciudad de México, forman parte
del Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente (Pruvi),
cuya actualización publicó la Gaceta Oficial capitalina el pasado 22 de marzo.
Éste prevé que los proyectos de vivienda en siete zonas y 18 corredores tengan
como base 20 por ciento de unidades con un precio de venta máximo de 1.4
millones de pesos.
El Pruvi pretende revertir los efectos de la gentrificación y
el encarecimiento del suelo, además de promover vivienda incluyente en sitios
con equipamientos urbano, agua y transporte público masivo, de acuerdo con la
Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi).
Especialistas consultados por REFORMA advierten el riesgo que pueden enfrentar,
durante la redensificación propuesta, inmuebles de valor artístico e histórico
en las Alcaldías, por ejemplo la Cuauhtémoc, demarcación que alberga la mayor
riqueza cultural de la Ciudad.
Aproximadamente el 80 por ciento de su territorio, según precisa el Plan
Delegacional de Desarrollo Urbano (PDDU), corresponde a Áreas de Conservación
Patrimonial, que incluyen inmuebles catalogados por el INAH y el INBA, en el
ámbito federal, y por la Seduvi, en el local.
En entrevista, Lucía Santa Ana, académica de la División de Estudios de
Posgrado de la Facultad de Arquitectura de la UNAM, señala la vulnerabilidad de
estos inmuebles, sobre todo los del siglo pasado.
«Son muy pocos los edificios del 20 que están declarados como bienes de la
Nación», dice en referencia a los distinguidos como Monumento Artístico.
Hasta 2019, sumaban apenas 52 los inmuebles con esta categoría en el País, la
máxima distinción que puede recibir el patrimonio de la pasada centuria, y un
reconocimiento que implica también una mayor protección. Cifra que contrasta
con los 5 mil 626 inmuebles con valor artístico registrados en el PDDU de
Cuauhtémoc.
En este impulso a la vivienda podrían imperar los criterios económicos sobre
los de conservación, previene Santa Ana.
«El INBA no tiene muchos ‘dientes’; sí se mandan cartas, los vecinos
pueden organizarse y hablar con la directora de Patrimonio; la organización
Docomomo, por ejemplo, ha salvado algunos edificios, pero muchas veces
prevalece el poder económico; es lo más frecuente», lamenta.
RECONVIERTEN OFICINAS
Además del Pruvi, Santa Ana menciona otras disposiciones del Gobierno
capitalino que ameritan atención, como el acuerdo que establece los Lineamientos
para la Reconversión de Oficinas a Vivienda en la Ciudad de México, publicado
el 4 de agosto de 2021 y actualizado el 22 de marzo.
Se trata, explica, de construcciones concebidas originalmente como sitios de
trabajo, la mayoría del Siglo 20.
«Estos edificios fueron hechos con reglamentos anteriores que solicitaban
otras características de construcción y resistencia ante los sismos. ¿Van a
reestructurarlos? Ahí no se plantea», cuestiona.
Esta «reutilización adaptativa», como le denomina el Gobierno de la
Ciudad, supone modificar el uso de las edificaciones y que se agreguen nuevas
cargas.
«Eso resulta preocupante», puntualiza sobre estos Lineamientos que,
como el Pruvi, aplican en diversas zonas y corredores, entre ellos los ubicados
en el Centro Histórico, Polanco, Santa Fe, Periférico y Paseo de la Reforma.
«Están redensificando zonas que quizás estén demasiado densas, y no
mencionan un estudio con base en el cual propongan estos corredores. Sería
bueno saber si existe», señala en entrevista.
Considera necesarios, además, estudios de impacto urbano para conocer
repercusiones en servicios, demanda de agua, tránsito o drenaje.
Observa que, al no permitirse la construcción de estacionamientos durante las
reconversiones, puede aumentar también la demanda de lugares para autos.
Se comprende, prosigue, que en el primer cuadro de la Ciudad se intente
aprovechar la infraestructura, porque se estaba despoblando, pero le resulta
menos explicable en sitios como Polanco.
«Añaden carga en zonas cuyos servicios actualmente no son suficientes. Le
encuentro más un sentido comercial que de beneficio a la población»,
puntualiza Santa Ana, quien relata batallas vecinales para frenar
construcciones como los desarrollos habitacionales de 30 o 40 niveles en Periférico,
de Insurgentes a San Jerónimo, por la falta de agua.
Al respecto, la Seduvi refiere en el Pruvi que «a pesar de la dotación de
equipamiento e infraestructura con que cuentan las zonas establecidas, se
estima que, en promedio, dichas zonas se encuentran subutilizadas en 20 por
ciento de su potencial, lo que significa desperdiciar la capacidad instalada
que se ha desarrollado históricamente».
¿PAISAJES A SALVO?
Aunque no deberían afectarse los paisajes urbanos durante la reconversión de
edificios, autoridades y vecinos deben estar alertas para que las ejecuciones
de las obras no transgredan las disposiciones, como ha ocurrido, insta Santa
Ana.
«No digo que sea malo; todo depende de cómo se implemente y si su
beneficio es para varios o para unos pocos».
El urbanista Enrique Soto Alva, también académico de la UNAM, considera el
Pruvi una oportunidad si se presentan proyectos de calidad y se propicia un
mejoramiento en la zonas.
«Depende mucho de cómo se haga y depende de que el Gobierno aproveche la oportunidad
de inversión para voltear a ver esas zonas, realmente recuperarlas, y que no se
convierta, como ha pasado en otras administraciones, sólo en oportunidades de
inmobiliarias», expone en entrevista el coordinador del Diplomado
Intervenciones Urbanas Integrales en la Universidad.
Si bien las medidas previstas no plantean en principio modificar el paisaje
urbano, éste puede transformarse como resultado de los incentivos que ofrece el
Pruvi, pondera Soto.
«Una de las principales facilidades o beneficios que otorga es convertir a
los predios en receptores del Sistema de Transferencia de Potencialidad de
Desarrollo».
Este instrumento normativo, instaurado por primera vez en la Ley de Desarrollo
Urbano del Distrito Federal de 1996, permite transferir derechos de
construcción no ejercidos en algunos predios de la Ciudad para trasladarlos a
otros, y que puedan construir por encima de la normatividad.
«Si, por ejemplo, la normatividad permite construir cinco niveles en un
predio y sólo se edificaron tres, los dos no construidos pueden venderse a otro
propietario para que los pueda poner encima de su predio en otra zona».
Puede ocurrir, indica Soto Alva, que aparezcan edificios con alturas superiores
al promedio de los inmuebles de la zona.
Aparentemente, el Sistema de Transferencia de Potencialidad de Desarrollo
aplicará a inmuebles catalogados por su valor patrimonial, pues el Pruvi
refiere que si se compran derechos de los polígonos A y B del Centro Histórico,
por ejemplo, pueden aplicarse en otro predio del mismo polígono, lo cual en
este momento no se permite.
Y advierte que el aumento de alturas repercutirá en la demanda de servicios
urbanos, como el agua e infraestructura para el drenaje.
«En teoría, la Ciudad debería prever que no se desborde la
infraestructura, porque no puedes hacer transferencia a cualquier zona. Sólo
pueden recibir derechos de construcción zonas cuya infraestructura lo
permita», aclara.
Tampoco estas medidas deberían propiciar reestructuraciones indebidas en los
inmuebles patrimoniales, añade Soto Alva.
REFORZAR VIGILANCIA
La autoridad, señala Soto Ávila, tendría que vigilar la calidad de los
proyectos de intervención desde que se presentan hasta las etapas de construcción.
«Los procesos de construcción son muy violentos: implican demoliciones,
derrumbes, entrada y salida de material, cortes de agua, cortes de servicios,
cortes de calle, tala de árboles. Los desarrolladores incurren en muchísimas
faltas y, sobre todo las autoridades locales, tienen que estar vigilantes, no
sólo de los proyectos, sino durante las etapas de construcción».
Sin el debido cuidado pueden dañarse inmueble patrimoniales aledaños a las
construcciones en proceso, previene.
«Un programa de estas características no necesariamente puede propiciar
daños o no debería», expone.
El Pruvi, opina, puede resultar menos atractivo para los propietarios de
inmuebles catalogados -quienes optan por arrendar a comercios o bodegas- que
para las organizaciones de vivienda que ocupan inmuebles históricos, por
ejemplo en la Roma o el Centro, para gestionar su apropiación.
Soto Alva destaca tres ventajas del Pruvi: ofrecer viviendas más económicas en
zonas céntricas de la Ciudad, la posibilidad de diversificar a los habitantes o
los grupos económicos que conviven en los proyectos inmobiliarios y reactivar
el sector de la construcción, que se frenó al inicio de esta administración.
Pero advierte que el programa debería tener un mayor alcance e irradiar
favorablemente las zonas en las que se aplica.
«Hablamos, por ejemplo, de la posibilidad de que llegue población joven a
esas zonas, de que la esquina cobre un nuevo sentido, de que la banqueta se
restaure, que la vegetación y el paisaje urbano puedan mejorar; ese tipo de
obras implican costos, y yo no los vi en el programa. Sería interesante saber
cómo se acompaña éste de una serie de acciones que mejoran el entorno y que no
sólo sea un beneficio para los desarrolladores».
DOS CARAS DE LA GENTRIFICACIÓN
El Pruvi surge para revertir la gentrificación, pero Soto Alva considera que la
agudizará. Sin embargo, ésta no siempre resulta nociva, reflexiona.
«Es mala cuando los desarrolladores desplazan a los habitantes originarios
de manera violenta, pero los procesos de rescate y de regeneración,
prácticamente en todo el mundo, han tenido un pequeño ingrediente de
gentrificación; ésta finalmente implica un cambio de propietarios: se van unos,
llegan otros, y eso no necesariamente es malo.
«Lo importante es que no se dé bajo procesos de coerción, de violencia
generada por los promotores o de abusos de la autoridad».
Es positiva, abunda, cuando se reconoce y se apoya a la población originaria y
se busca la diversidad.
Pero el arquitecto restaurador Rubén Ochoa, quien ha recuperado inmuebles
históricos en la Colonia San Rafael, considera que los procesos de coerción son
precisamente los que han prevalecido y las condiciones e incentivos contenidos
en el Pruvi multiplicarán los abusos.
«Están aprovechando la circunstancia política, económica y el contexto de
la pandemia para hacerse de los predios más valiosos, cuando menos de la
Colonia Juárez», alerta.
¿UNA ZONA ROSA DE ALTURA?
La Seduvi anunció la emisión y registro del Plan Maestro para la Zona Rosa, que
consta de unas 27 manzanas y tiene aproximadamente 3 mil habitantes.
«Prácticamente está despoblada, y los usos que hay son los que han
resistido los vaivenes de la economía y se han venido deteriorando.
«Hoy lo que pretendemos es, a través de incrementar el potencial de
construcción, dar facilidades para que estos predios se puedan fusionar y
puedan crecer en altura, sobre todo con un tamaño de vivienda más
pequeño», expuso en abril pasado el entonces titular de la Seduvi, Rafael
Gómez Cruz, recientemente separado del cargo, durante el foro «Por la
reactivación económica de la Ciudad de México a través de la
construcción», convocado por el Colegio de Arquitectos.
